对个人转让二手住宅所得的收入，应当按财产转让收入项目征税。如果转让二手住宅收益计算个人所得税应纳税所得额，纳税人可凭原购房合同、收据等有效证明，经税务机关审查后，从转让收入中减去房屋成本、房屋转让过程中所缴纳的税金及合理费用。 应税额=应税收入=应税收入=应税所得额×20% 应纳税收入=财产转移收入-房地产原值-合理成本。 税基： 财政部国家税务总局建设部关于个人销售住房所得征收个人所得税的通知(财税[1999]278号) 关于对个人住房转让所得征收个人所得税的规定(国家税务总局[2006]108号) “国家税务总局关于个人转让住宅房屋征收管理的通知”(国家税务总局[2007]33号) 国务资讯局《财政部关于个人住房公积金个人住房公积金管理暂行办法》，财税[2009]78号。 财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节权利税优惠政策的通知(财税[2010]94号) 难点说明： 1.应纳税收入及房地产的原始价格及合理费用是否包括增值税。 转让费所得个人所得税不包括增值税，在取得房屋时支付的税费包括增值税在财产的原值内，计算转移收入时可扣除的税金不包括本次转让所缴纳的增值税。 应纳税收入=不含增值税的增值税转移收入-为购买包含增值税的房屋而支付的价格-不包括转移增值税。 二是商品房个人销售。 销售商业性住宅所得的个人必须缴纳个人所得税，5年以上家庭独居住宅不得免税。 3.确定五年财产的方法。 (1)如果是以市场价格购买的房屋，需查阅《房产证》所载的日期和《契税完税证》的填写日期，哪个在前面，从哪天算起； (2)根据住房改革政策购买的房屋，必须依据房屋生产许可证上记载的日期、购买公有房屋购买合同的日期、收据付款的时间和时间。 (3)个人转让以赠与、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的不动产，购买时间可以按照原始所有者的购买时间连续计算。 扣除房屋装修费用。 房屋装修费用支付。由纳税人实际支付装修费用的税务统一收据，该收据记载的付款人姓名与转让房屋所有人一致，经税务机关审查，可在转让房屋前实际发生的装修费用按下列比例扣除。 (1)购买公共住房和经济适用房：扣除的最高限额为原住房价值的15%； (2)商业及其他住房：扣减上限为住房费用的10%。纳税人购买的房屋是装修房屋，合同中明确规定了房屋的价格，包括装修费用(铺板、卫浴、厨具等)，不得重复扣除。 五是扣除住房贷款的利息。 房屋贷款付息。当纳税人出售抵押贷款购买的房屋时，由银行出具的有效凭证，实际支付给贷款银行的房屋贷款利息。 6.赠与期间免税。 (1)除财税[2009]78号所列的三种情形外，受赠人以受赠人的受赠收入按按务院财政部门规定的其他收入项目缴纳个人所得税。 (2)其应税收入为不动产赠与合同中规定的赠与价值，减去赠与过程中赠与人支付的相关税后余额。税务机关可以根据赠与房屋的市场估价或其他合理方式确定赠与人的应税收入，或者在不动产赠与合同中没有规定的情况下，由赠与人以其他合理方式确定。 (3)离婚分割房屋产权属于夫妻共同财产的处置，个人离婚处理住房产权转让手续，不征收个人所得税。 (4)个人以赠与、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住宅对外销售，其价格由赠与、继承、离婚财产分割前的购买成本确定。 (5)房地产继承、赠与应按产权转让书缴纳印花税，征收机关参照房屋买卖市场价格核定，税率为万分之五。 7.批准征收的相关规定。 关于个人住房转让所得征收个人所得税的通知(国税发〔2006〕108号)第三条规定：纳税人没有提供完整准确的住房原价和应纳税额的，税务机关可以按照《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，实行核定的征税，即按照纳税人住房转让收入的一定比例核定个人所得税额。 国家税务总局关于个人转让住房所得(国税发[2006]108号)第4条(国税发〔2007〕33号)第4条，国家税务总局关于(国税发[2006]108号)个人住房转让所得征收个人所得税的通知(国税发〔2006〕108号)第3条没有提供完整准确的住房价值证明，纳税人不能提供住房购买合同、收据或建筑成本、建设成本、费用支出的有效证明，或者权利税收管理文件中没有最近交易价格和建筑成本、费用支出金额等记录。纳税人可提供购买房屋的合同、收据或建筑成本、费用支出的有效证明，或权利税管理文件中有上一次交易价格和建筑成本、费用和支出等记录。 没有提供完整准确的房屋原值凭证，无法正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，对其进行核定征税，也就是个人所得税按纳税人转让所得的一定比例核定。特定比例由省税务局或省税务局授权的地方税务局根据纳税人销售房屋的地域、地理位置、建设时间、住房类型、房价水平等因素确定。 |
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