（一）商品房现售

商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。根据《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第七条的规定，商品房现售应当符合以下条件：

1．现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

2.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

3.持有建设工程规划许可证和施工许可证；

4.已通过竣工验收；

5.拆迁安置已经落实；

6.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

7.物业管理方案已经落实。

（二）商品房预售

商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号修改发布）第五条的规定，商品房预售应当符合以下条件：

1．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

2.持有建设工程规划许可证和施工许可证；

3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

（一）、期房：凡是购房合同没有明确采用直接收款方式的，一律按预收款方式认定，实际收到预收款时开具编码为‘602’、税率为‘不征税’的普通发票，按规定预缴税款，不征税发票不用于购房着办理契税申报和产权登记手续；先开具适用税率增值税发票的，以发票开具时间为纳税义务发生时间。

（二）、现房：现房销售收取的销售款项不同于预收款方式销售不动产所收取的预收款，不应按照3%的预征率预缴增值税，应按适用税率征增值税。”

问：现房销售是否要按3%预缴增值税?

“现房销售是指，在不动产达到交付条件后进行的销售。现房销售应按纳税义务发生时间计算缴纳增值税。现房销售收取的销售款项不同于预收款方式销售不动产所收取的预收款，不应按照3%的预征率预缴增值税，应按适用税率征税。”

项目开建、允许预售后，未实际交付业主的，不论现房、期房，都应属于以预收款方式销售不动产。

这个解答至少说明，开发项目竣工验收后，达到实际交付条件时销售的，不需预缴，应按适用税率征税。

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