房地产三大税种的税务筹划

摘要: 土地增值税税收筹划。根据笔者经营项目的税收筹划经验，整个开发建设过程的税收筹划应以土地增值税和企业所得税为重点，其中土地增值税筹划以增加扣除项目金额为重点。对房地产开发企业而言，税法允许纳税人从转让收 ...

土地增值税税收筹划。

根据笔者经营项目的税收筹划经验，整个开发建设过程的税收筹划应以土地增值税和企业所得税为重点，其中土地增值税筹划以增加扣除项目金额为重点。对房地产开发企业而言，税法允许纳税人从转让收入中扣除的扣除项目有五项：1。取得土地使用权的金额；2.房地产开发成本；3.房地产开发成本；4.转让房地产相关税款；5.其他扣除项目。

(一)取得土地使用权的金额。

主要是国家取得土地使用权所支付的地价以及国家统一规定支付的相关费用(主要是权利税、相关登记、户籍费用)，这些费用一般都是固定的，但在以下方面有很大的税收空间。

一、土地出让价格明显偏低时的纳税筹划。

在土地转让合同中明确约定开发者的附属义务进行计划。

就土地增值税扣除项目而言，拆迁、安置、补偿、市政配套建设等义务可以在转让合同中详细约定，因为这些义务所产生的费用可计入开发成本，实际上也达到了扩大开发成本的效果。

实际上，政府不予补偿，低土地转让金的原本目的是开发人员自己处理拆迁、配置、补偿、辅助建设等净土交付义务，这些在法律和财税逻辑上是开发成本，从另一个角度来看，政府只是减少土地转让金

2.红线外与目标区域相连的税收筹划。

除了附加义务和义务的转让合同条款外，还可以进一步与政府签订合同，转让的红线以外的土地也可以签订市政开发义务，今后在进行税务计划时有更多的计划空间和名称。例如，通过共同建设、代理建设等方式，将成本与目标区划联系起来，避免后期争议，进入项目开发成本处理。

三、退还转让金的税务筹划。

(1)土地转让金采用先征后返的办法，可考虑改为奖励开发主体的总部或其他相关公司，其理由是通过招商引资奖励或其他名目的奖励，这样就可将返还的款项与原来缴纳的土地款项脱钩，在土地价值税清算时也可进一步节约企业所得税。

(2)由于土地一级开发和二级转让原则上是分开的，政府可要求一级开发费用先支付，然后再向二级市场定向转让有关开发主体，使一级开发阶段的一些不合理支出合法化，从而清算未来的土地增值税。

㈡房地产开发费用。

包括土地征用和拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共辅助设施费、开发间接费等。

1.征地和拆迁补偿的税收筹划。

征地拆迁补偿的主要内容有：土地征用费、耕地占有税、劳动力配置费、地下附着物拆迁补偿净支出、安置住房费用、取得支出、农作物补偿、危房补偿等。

在城市建设/旧改造项目中，拆迁人取得的拆迁补偿费收入一般不征收增值税、土地增值税、印花税、权利税(同等补偿面积范围内)处理(即不需开具收据)，因此，许多房地产公司在合理合法的前提下，不收取增值税、土地增值税、印花税、权利税(面积相等)税，许多房地产公司在合理合法的前提下，都不收取增值税、土地增值税、印花税、权利税(相当补偿面积)。

二是前期工程费用。

前期工程费用包括计划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、七通一平等支出，很多房地产公司都想扩大前期工程费用，但笔者认为受营业改革的影响，这部分费用的扩大风险很大。

三、建筑安装费用。

营业改革增加后，增值税实行链条抵扣，虽然各地都有建安指导价，但实际上，在金税三期后建安成本方面的刻意增加存在着巨大的风险隐患。不过，不少地产商认为，如果总承包商充分配合，在合理的范围内做大建安费用还是有一定的操作空间的，笔者对比仍然保持着保持态度。

此外，在隐蔽工程方面，土方工程和基坑支如土方工程和基坑支护因地质问题而发生的塌方和加固等，目前讲述的风险较大。

四、基础设施费用。

包括住宅区道路、供水、供电、供气、污水排放、洪水排放、通信、照明、环卫、绿化等项目的支出，其中绿化项目有很大的税收筹措空间。具体来说，绿化园林公司可以在税收优惠地成立后，由开发主体向绿化园林公司支付大量费用，转移利润后，绿化园林公司可以享受税收优惠政策。

五、公共配套费用。

可以充分利用精装修、园林、绿化、道路、智能化等配套项目的灵活空间提高成本，一方面是设立税收优惠地的主体转移利润，另一方面是找合作单位合作做大成本，当然这种方法在营改增的背景下肯定有税收隐患，作者也不提倡。

6.间接开发成本。

包括工资、员工福利、折旧、维修、办公、水电、劳动保护、周转房摊销等。

㈢房地产开发费用。